Stelt u zich eens voor: u koopt een fraaie woning in Utrecht voor bijna acht ton, maar bij binnenkomst lijkt het eerder een aflevering van “Help, Mijn Man Is Klusser”. Geen grap: Elinor Capostagno, pas 19 jaar, en haar moeder maakten dit in 2025 mee, nadat een Brits stel, verslonden door hun EuroMillions-jackpot van ruim 214 miljoen euro, hun huis verkocht. Nu troffen de nieuwe eigenaressen vernielde kamers aan, een jungle als tuin en stallen waar zelfs de Shetlandpony’s bedankt hadden.
Wat als de gekochte woning (na zo’n loterijwinst) een bouwval blijkt?
Gelukkig biedt de Nederlandse wet bescherming bij ‘verborgen gebreken’. Heeft de verkoper klachten als lekkage of houtrot verzwegen, dan mag u als koper aan de bel trekken – uw advocaat in Amsterdam weet er alles van. Begin altijd met sterke bewijslast: heldere foto’s, rapport van een onafhankelijke bouwkundige en liefst een getuigenverklaring uit de buurt. Dat kan al het verschil maken.
Vervolgens stuurt u een formele brief naar de vorige eigenaar met uw herstel- of schadeverzoek. In Nederland geldt doorgaans een termijn van zes maanden vanaf de sleuteloverdracht om een verborgen gebrek te melden. Bent u later, dan wordt het een stuk lastiger.
Welke documenten zijn nodig om klachten over een slechte woning vast te leggen?
Voor u een rechtszaak overweegt, zet alles op een rijtje met een goed dossier:
- Het koopcontract, duidelijk gedateerd en ondertekend – zonder dat komt niemand verder.
- Het taxatierapport dat u bij de hypotheekaanvraag gebruikte.
- Een onafhankelijk bouwkundig rapport met herstelbegroting.
- Alle correspondentie tussen u en de verkoper, liefst per aangetekende brief of e-mail.
- Bonnetjes van al gemaakte kosten voor spoedherstel (de loodgieter uit Overvecht kijkt al rijk).
Tip van mij: een goede vastgoedadvocaat in Nederland bespaart op lange termijn veel buikpijn. Die informeert u over uw kansen, mogelijke schikkingen en welk bedrag reëel is om op te eisen.
Welke tijdslijnen en kosten gelden voor zulke schadeclaims?
De precieze kosten en duur verschillen per geval, maar in de praktijk lijkt het vaak op het volgende:
| Procedure | Gemiddelde kosten | Geschatte duur |
|---|---|---|
| Bouwkundig rapport | €800 – €1.500 | 1-2 weken |
| Aangetekende brief aan verkoper | €30 | 48 uur |
| Onderhandelen (zonder rechter) | — | 1 maand |
| Rechtzaak (civiel) | €3.000 – €5.000 aan advocaatkosten | 6-12 maanden |
| Uitvoering vonnis | — | 1-3 maanden |
Makkelijk? Zeker niet. Maar dient het bedrag aan schade de €20.000 te overstijgen – bij vervallen huizen is dat normaal – dan loont het vaak toch om juridische stappen te zetten.
Bizar hoge EuroMillions-jackpots van de afgelopen jaren
- 8-12-2023 – €240 miljoen (Oostenrijk)
- 19-7-2022 – €230 miljoen (Verenigd Koninkrijk)
- 15-10-2021 – €220 miljoen (Frankrijk)
- Mei 2022 – 184 miljoen pond (€214 miljoen) – in dit artikel besproken geval
Dus, zelfs met torenhoge miljoenen op de rekening, betekent dat helaas niet dat men zijn huis netjes overdraagt. Een kritische blik en inspectie blijven onmisbaar, of u nu koopt van een loterijwinnaar of van een doorsnee Almeerder.
Voorkom onaangename verrassingen bij het kopen van een ‘gebruikte’ woning
- Schakel altijd een onafhankelijke bouwkundige in vóór het tekenen. Echt, het voorkomt veel gezeur.
- Vraag de verkoper om bewijs van recente renovaties—en bij voorkeur de bonnen van regionale bedrijven zoals Bouwbedrijf De Gouden Hammer.
- Neem op in het koopcontract dat 5-10% van het bedrag wordt vastgehouden tot na uw laatste inspectie.
- Ga bezichtigen op een regenachtige dag: lekkages en schimmel tonen zich dan vanzelf.
- Klets met buurtbewoners; die weten meestal alles over terugkerend wateroverlast of foute funderingen.
Samenvattend: wie droomt van een paleis kan alsnog in een nachtmerrie wakker worden, tenzij u uw onderzoek goed doet. Staat u binnenkort bij de notaris, of waagt u een gokje op de €195 miljoen van komende vrijdag? Onthoud dan deze tips—dan blijft het geluk hopelijk aan uw zijde.